Polskie hotele klasy LUX w rozwoju

Kilka lat temu, opierając się na planach inwestycyjnych sieci hotelowych i niezależnych inwestorów, eksperci z branży hotelarskiej prognozowali dynamiczny rozwój bazy hotelowej w Polsce. Szczególnym bodźcem było słabe nasycenie polskiego rynku w tej dziedzinie, a dodatkową motywacją stała się decyzja o przyznaniu Polsce organizacji mistrzostw piłkarskich Euro 2012. Pojawiły się komunikaty o inwestycjach zapowiadające otwarcie nawet 500 nowych obiektów do daty rozpoczęcia rozgrywek w 2012 r.

Dzisiaj sytuacja wygląda nieco inaczej

Rozwój rynku hotelarskiego w naszym kraju zwolnił, ale znaczny potencjał nadal pozytywnie wpływana ten sektor. Jak wynika z „Raportu o rynku hotelowym za II kwartał” przygotowanego przez firmę Cushman & Wakefield (C&W), w II kwartale 2009 r. podaż hoteli sieciowych w Polsce zwiększyła się o pięć nowych cztero- i pięciogwiazdkowych obiektów. Inwestycyjnym wydarzeniem na rynku była pierwsza w tym roku transakcja sprzedaży prestiżowego hotelu w Polsce. Jej przedmiotem był pięciogwiazdkowy hotel Radisson Blu w Krakowie, działający na rynku od pięciu lat. Różne źródła podają, że obiekt sprzedano za 32 mln euro.

WZROST OBŁOŻENIA W II KWARTALE

Dane C&W z II kwartału 2009 r. wskazują, że wykorzystanie pokoi w hotelach wzrosło w stosunku do I kwartału 2009 r. Można było to przewidzieć, ponieważ szczególnie maj i czerwiec są dla obiektów hotelowych w Polsce zwykle najlepszymi miesiącami w pierwszej połowie roku. Jednak utrzymujące się spowolnienie gospodarcze w Europie spowodowałom pogorszenie się koniunktury w następnych miesiącach, szczególnie biorąc pod uwagę przyjazdy biznesowe. Jak wynika z raportu C&W, bezpośredni wpływ na spadek obłożenia i obniżenie średniej ceny sprzedaży pokoi miało dążenie do optymalizacji wyników finansowych firm korzystających z usług hotelarskich. Obniżyły one koszty podróży służbowych, szkoleń, konferencji czy imprez integracyjnych. Spadki wskaźników obłożenia i cen za pokój od notowały wszystkie grupy hotelowe w Europie. Autorzy opracowania podkreślają jednak, że hotele w Polsce odczuły skutki osłabienia gospodarczego w mniejszym stopniu niż analogiczne obiekty w innych krajach Europy.

STANDARD W GÓRĘ

Jeśli chodzi o kierunki rozwoju polskiego hotelarstwa, opinie firm badających rynek hotelowy są rozbieżne. Według C&W niszę w sektorze hotelarskim nadal stanowią obiekty klasy ekonomicznej, gdyż jest ich w Polsce zbyt mało, a oferują relatywnie niskie ceny za pokój, niższe są też koszty ich budowy oraz szybszy zwrot inwestycji. Jednocześnie hotele budżetowe działające pod uznanymi markami najmniej odczuły skutki kryzysu. Wynika to z przesunięcia popytu generowanego przez klientów instytucjonalnych z hoteli o wysokim standardzie w kierunku stosunkowo niedrogich dwu - i trzygwiazdkowych hoteli sieciowych, oferujących usługi na dobrym, przewidywalnym poziomie. Analiza sektora hoteli klasy ekonomicznej na podstawie danych raportu „Rynek hoteli w Polsce 2009 – inwestycje” przygotowanego przez Instytut Hotelarstwa (IH) wskazuje, że pod względem liczby nowych obiektów od lipca 2007 r. do lipca tego roku największy przyrost o 137 hoteli – odnotowano wśród hoteli trzy gwiazdkowych. Natomiast segment obiektów jedno - i dwugwiazdkowych nie rozwija się tak intensywnie, jak oczekiwano kilka lat temu.
– W ciągu ostatnich dwóch lat przybyło ich zaledwie 44 – mówi Andrzej Szafrański, analityk z Instytutu Hotelarstwa. – Zmniejszył się przy tym ich udział w rynku zarówno pod względem liczby obiektów (spadek o 3,7 proc.), jak i liczby oferowanych miejsc noclegowych (o 4,4 proc.). Hotele tej klasy nie są atrakcyjne dla pojedynczych inwestorów. O wiele lepiej funkcjonują w większych grupach powiązanych kapitałowo lub marketingowo, wykorzystując efekt skali. Duża konkurencja w postaci kwater prywatnych czy hosteli z jednej strony, a hoteli wyższej klasy z drugiej, które w dobie kryzysu obniżające ceny nawet o 70 proc., nie pozostawia obiektom budżetowym możliwości manewru cenowego.

 Spośród ponad 40 hoteli, które w ostatnich dwóch latach zaprzestały działalności, ponad połowa należała właśnie do najniższego segmentu rynku. Obiekty z tego segmentu stanowią też gros tych, które przenoszą się do segmentu wyższego, podnosząc standard. Autorzy raportu IH twierdzą, że obecnie jedną z silniejszych tendencji jest zmiana kategorii hoteli na wyższą. Raport wskazuje, że wśród ośmiu obiektów, o które powiększył się ostatnio segment hoteli pięciogwiazdkowych, znalazły się tylko trzy wybudowane od podstaw, pozostałe działały wcześniej jako hotele o standardzie czterogwiazdkowym. Z kolei wśród 42 nowych czterogwiazdkowców jest aż 15 obiektów, które wcześniej funkcjonowały, ale podniosły standard na wyższy. Zdaniem autorów raportu ta tendencja wynika m.in. ze złagodzenia wymagań kategoryzacyjnych (np. hotele czterogwiazdkowe nie muszą mieć już klimatyzacji w pokojach ani basenu w obiekcie) oraz bardziej liberalnej interpretacji przepisów przez władze lokalne (kategoryzacji dokonują urzędy marszałkowskie), które przed Euro 2012 chcą się wykazać posiadaniem obiektów o odpowiednim standardzie. Nie zmienia to tego, że w Polsce powstają obecnie obiekty lepiej wyposażone i większe niż w poprzednich latach.
Raport IH wskazuje, że jeśli w lipcu 2007 r. statystyczny hotel oferował niespełna 87 miejsc noclegowych, to dzisiaj nowo budowane obiekty dysponują przeciętnie 96 łóżkami.(...)
Nie mówi się o miejscach zakwaterowania kibiców i turystów podczas mistrzostw, chociaż to oni będą stanowili najważniejszą grupę potencjalnych klientów. W związku z kryzysem UEFA obniżyła wymagania odnośnie bazy noclegowej. Obniżono dopuszczalny standard hoteli dla ekip towarzyszących do trzech gwiazdek, akceptuje się także lokalizację zakwaterowania w hotelu poza miastem rozgrywek, o ile czas dojazdu do stadionu nie przekroczy dwóch godzin.

CO CZEKA SEKTOR?

Pierwsze sześć miesięcy 2009 r. nie zahamowało znacząco tempa inwestycji w branży bazy noclegowej.
– Inwestycje wstrzymali deweloperzy, którym wraz z załamaniem sprzedaży mieszkań skończyły się środki finansowe – mówi Jacek Piasta. – Również osoby myślące o małych obiektach hotelarskich, liczące na finansowanie projektu z kredytu i środków unijnych, w niektórych przypadkach odstąpiły od zamysłu inwestycji. Budowę obiektów hotelowych kontynuują przedsiębiorstwa silne kapitałowo, które wykorzystują to, że inwestycje w kryzysie są naj tańsze. – O ile w 2008 r. przyjmowano, że koszt budowy 1 mkw. hotelu wynosi 4,5 tys. zł, o tyle obecnie nawet duże firmy wykonawcze, podpisując umowy, oferują koszt budowy 1 mkw. na poziomie 2,5-3 tys. zł. (...)

17 PROC. RYNKU DLA HOTELI

Z badań IH wynika, że wartość tegorocznych inwestycji w nowe hotele wyniesie ok. 1,2 mld zł. W odniesieniu do ub.r., kiedy wyniosły one 1,5 mld zł, stanowi to spadek, ale nawet jeśli sprawdzą się prognozy IH zakładające, iż w roku 2010 inwestycje w budowę nowych hoteli nie powinny przekroczyć 800 mln zł, to miejsc noclegowych dla gości Euro 2012 nie zabraknie.(...)

GŁÓWNE MIASTA DLA INWESTYCJI

Wrocław. Według Cushman & Wakefield we Wrocławiu są obecnie trzy hotele najwyższej kategorii (w tym otwarty w ubiegłym roku, należący do sieci Likus hotel Monopol oferujący 121 pokoi) oraz osiem hoteli czterogwiazdkowych. Według planów do 2012 r. we Wrocławiu ma powstać 16 nowych hoteli, w tym cztery pięciogwiazdkowe – m.in. hotel Hilton. Władze miasta są na tyle przedsiębiorcze, że plan ten powinien zostać zrealizowany. Ponadto region jest aktywny – poszukuje inwestorów i upraszcza procedury administracyjne.
Warszawa. To miasto jest najlepiej przygotowane do przyjęcia gości w 2012 r. ze względu na rozbudowaną bazę hoteli cztero - i pięciogwiazdkowych. Według C&W dziewięć z dziesięciu pięciogwiazdkowych hoteli w Warszawie jest zarządzanych przez uznanych międzynarodowych operatorów. Spośród nowych planowanych obiektów wysokiej klasy w Warszawie przed 2012 r. powinien zostać otwarty hotel Marriott przy lotnisku Okęcie, działający pod marką Renaissance.
Łódź. Doczekała się ostatnio pierwszego czterogwiazdkowego hotelu. Jest to hotel Andels mający 278 pokoi, zlokalizowany w centrum Manufaktura, czwarty hotel zarządzany przez Vienne International pod marką Andels, w tym drugi w Polsce (po Krakowie).
Gdańsk. W ostatnim półroczu w Gdańsku przybyły dwa hotele – pięciogwiazdkowy, 134-pokojowy hotel Radisson Blu (piąty obiekt tej marki w Polsce), czterogwiazdkowy hotel Qubus, w którym jest 110 pokoi. Na przełomie lat 2010-2011 planuje się oddanie do użytku hotelu Hilton zlokalizowanego w centrum miasta.
Kraków. W Krakowie otwarto pierwszy hotel Park Inn w Polsce należący podobnie jak marka Radisson Blu do grupy Rezidor. Krakowski Park Inn oferuje 152 pokojeo standardzie czterogwiazdkowym. Wszystkie wymienione hotele poza wysokim standardem wyróżniają się bardzo interesującą architekturą i w znakomity sposób podnoszą jakość podaży miejsc noclegowych w głównych miastach Polski.
Pod względem nowo oddawanych inwestycji hotelowych w tyle pozostaje Poznań, szczególnie w kontekście rozgrywania meczów Euro 2012 w tym mieście.

TRENDY

• popyt na usługi hotelarskie generowany przez klientów instytucjonalnych,
• potencjalna nisza w sektorze hoteli ekonomicznych (relatywnie mała liczba hoteli, niższe koszty budowy oraz relatywnie szybki zwrot inwestycji),
• organizacja Euro 2012, która przyczyni się do wzrostu liczby turystów przez kolejne dwa do czterech lat po mistrzostwach – impreza tej rangi pozytywnie wpłynie na kształtowanie się wizerunku i promocję kraju,
• utrzymujące się zainteresowanie budową hoteli przy lotniskach i dworcach kolejowych,
• zainteresowanie międzynarodowych operatorów hotelowych projektami w największych miastach Polski.

Opracowanie: Wit , FODDSERVICE 5/2009
Źródło: EMEA Hotels Monitor, lipiec 2009, Cushman & Wakefield, EC Harris, STR Global, lipiec 2009

Załączniki